PLATE-FORME LOGEMENT DES  MOUVEMENTS SOCIAUX

 1 - Rendre effectifs les Droits

1 - Rendre effectifs les Droits des mal logés et des sans logis

Le Droit Au Logement a été reconnu dans les traités internationaux ratifiés par la France. Il a été reconnu dans le préambule de plusieurs textes de loi relatifs au logement et à l’urbanisme.

Il a été qualifié en 1995 par le Conseil Constitutionnel « d’objectif à caractère constitutionnel ».

Il est temps d’atteindre cet objectif. La France est en retard par rapport à d’autres membres de l’Union Européenne, qui l’ont intégré dans leur constitution.

Une telle initiative permettrait plus efficacement d’assurer à toute personne, quelques soient ses revenus, un logement décent et stable, et d’agir dans les situations de crise grave du logement comme celle que nous traversons.

La plate-forme rappel l’impérieuse nécessité de reloger les 50 000 ménages prioritaires DALO particulièrement dans les secteurs où son application est difficile, (Ile de France et  Paris, comptant respectivement 35 000 et 17 000 ménages en attente).

Les signataires de la plate forme dénoncent également la violation de la loi relative au Droit à l’hébergement, et demandent la mobilisation en urgence de logements et locaux vacants pour mettre à l’abri les 150 000 sans logis comptabilisés dans notre pays.

A cette fin, les signataires  demandent à nouveau au Gouvernement de lancer un programme de mobilisation de 100 000 logements vacants, ou locaux équivalents, dont 50 000 en ile de France, pour loger les sans abris et les prioritaires DALO, et mettre l’État en conformité avec les lois qui protègent les personnes vulnérables.

Les signataires rappellent notamment que la loi de réquisition, n’a à ce jour pas été mise en œuvre, malgré les engagements du gouvernement, or la France n’a jamais compté autant de logements vacants, près de 2,4 millions, auxquels il faut ajouter les bureaux et locaux d’activité inutilisés qui représentent plusieurs millions de mètres carrés.

2 - Encadrer et baisser

les loyers et les charges

La cherté des loyers aggrave la crise du logement et la crise immobilière, et de surcroit est source d’inégalité  sociale croissante et de déséquilibre économique.

La moyenne des loyers a augmenté environ de 50% en France, depuis 2000.  Elle a doublé depuis 1990. Elle a augmenté deux fois plus vite que l’inflation, comme l’indice des loyers :

                                                                                              Source : INSEE-OLAP

La hausse moyenne des loyers à la relocation a été en 2012 de 6% à Paris et de 5% en Ile de France (OLAP).  La situation continue à se dégrader.

La baisse de la production de logements, conséquence de la cherté de l’immobilier et du foncier, menace de renforcer encore la hausse des loyers.

La hausse des taux d’effort net des locataires dans le parc privé s’élevait déjà en 2007 à plus de 30% pour la moitié la moins riche des ménages (INSEE). Il n’est plus rare que des locataires consacrent  plus de 50% de leurs revenus au loyer, particulièrement dans les centres urbains.

Source récurrente de profits excessifs, la location de micro surfaces atteint souvent à Paris 50 ou 60 euros le mètre carré, parfois pour des locaux ne répondant pas aux normes de décence.

La progression rapide des profits tirés des loyers dans le parc privé confirme cette évolution rapide et excessive. Selon le ministère des finances, les revenus locatifs dans le parc locatif privé sont passés de 18,9 milliards d’euros en 2000, à 33 milliards en 2009, soit une hausse de 74% en 10 ans ! On peut raisonnablement estimer que les profits ont doublé entre 2000 et aujourd’hui.

La hausse des loyers a produit un enrichissement deux fois plus rapide des bailleurs, et conduit à un appauvrissement aussi rapide des locataires modestes logés dans ce parc.

La rente locative ponctionne lourdement le budget des ménages au détriment des revenus du travail, eux même en baisse pour les couches populaires et moyennes.

Il est nécessaire de revenir à des niveaux de loyer décents pour les ménages modestes et les couches moyennes, qui constituent l’essentiel des locataires du parc privé, et sont soumis à une exploitation injustifiée.

Dans ce contexte, la PFLMS demande un encadrement rigoureux des loyers dans le parc locatif privé, et leur baisse de 20% dans les zones tendues.

Dans le parc HLM la hausse des loyers est moins rapide mais est largement supérieure à l’inflation. Conjuguée à l’érosion de la solvabilité des aides à la personne (APL),  la hausse des loyers impacte les locataires du logement social. Le désengagement financier de l’État, le dépassement de plus en plus fréquent des plafonds de loyers de l’APL et les travaux de mise en aux normes énergétiques ont alourdi considérablement la quittance.

 En l’absence d’un coup d’arrêt à la remise en ordre des loyers, la situation va continuer de se dégrader.

En 2007, le taux d’effort net moyen se situait aux alentours de 24% pour la moitié des locataires les moins riches (INSEE). Le taux d’effort net s’est encore alourdi ces dernières années, et là aussi les locataires consacrent de plus en plus fréquemment la moitié de leur revenu au loyer.   

Dans le parc locatif social, la plate forme demande la revalorisation des APL, la baisse des loyers dans le parc locatif social, l’arrêt des processus de marchandisation des HLM, l’abrogation notamment des articles de la loi Boutin (2009) relatifs au logement social.

Le décret bloquant les loyers à la relocation est inefficace :

La Plate forme logement constate que le décret du 2 août interdisant les hausses de loyers au changement de locataire est peu respecté, car les locataires n’ont pas les moyens de le faire respecter : le bailleur n’est pas tenu de présenter la dernière quittance du locataire précédant, ni de déclarer le montant de la location détaillée par logement l’administration fiscale ou locale.

La PFLMS émet des inquiétudes sur la fixation du loyer moyen de référence, puisque les informations recueillies sont issues des bailleurs et des milieux de l’immobilier, ce qui fragilise considérablement la fiabilité du résultat, et s’inquiète du projet de création d’un loyer de référence supérieur au loyer moyen.

3 - Pour le  Droit à un logement stable

Contre la précarité du logement

1 - L’instabilité du logement nourrit la crise

La stabilité du logement est essentielle pour les locataires, les couches populaires, les personnes âgées ou handicapées, et tous les habitants qui construisent au fil des années leurs réseaux relationnels d’entraide de quartier … la stabilité est un besoin social d’autant plus important que l’individualisme fragmente la cohésion sociale. Il faut donc la renforcer.

La précarisation des statuts locatifs au nom de la mobilité, revendiquée par les bailleurs et les milieux économiques libéraux, ne produit pas une mobilité « choisie » mais une mobilité « contrainte », et de la grande exclusion. Elle soutient la hausse des loyers, puisque la rotation des locataires plus fréquente permet d’augmenter les loyers plus rapidement.  Elle ouvre au marché immobilier et locatif la voie de la discrimination urbaine et la résurgence de formes d’exploitation et d’habitat que l’on pensait révolues, fondées sur la peur d’être jeté à la rue.

La précarisation des statuts locatifs est un avantage pour la rentabilité des baux, elle est dédiée à accroître les profits locatifs, la rente et la spéculation, un enrichissement sans cause. Elle est un désavantage économique pour l’ensemble de la société.

Ainsi la précarisation locative a un coût social et économique élevé : hausse du contentieux, des expulsions, des interventions de police, des prises en charge d’hébergement d’urgence, conséquences désastreuses sur la santé des personnes, sur la scolarisation des enfants, sur la concentration au travail ... révélant de nouvelles formes de précarité sociale.

Le congé vente est un facteur de précarisation locative, et une pratique spéculative, puisqu’elle consiste à expulser son locataire afin de vendre le bien immobilier plus cher, sans égard pour le locataire qui a payé son loyer des années, qui a financé l’amortissement et la rente. On remercie son locataire en le jetant sur le trottoir…

Face à la fragilisation de leurs statuts, les locataires ne font plus valoir le droit à un logement décent ou à un loyer accessible, redoutant, à juste titre d’être expulsés et de rester sur le trottoir, dès lors qu’ils saisissent le juge.

La crise grave du logement que nous traversons est le résultat de la dérégulation des statuts et des loyers renforcée depuis 1986. Dans ce contexte il est urgent de renforcer le droit à un logement stable, ou le « droit au maintien dans les lieux »,  et à un niveau de loyer accessible.

Nous demandons globalement :

 - L’inclusion des baux meublés et autres statuts locatifs précaires et dérogatoires dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, et l’accès au droit commun des habitants à statut particulier ;

 - Le renforcement du droit au maintien dans les lieux (limitation du congé, renforcement des baux), 

2 - Unifier les statuts locatifs, agir contre la précarisation du logement :

2-1 stopper la précarisation des statuts locatifs

- Les meublés :

Depuis le 19^e siècle, les bailleurs privés avides d’accroître leur rente locative, ont  modifié à leur avantage la durée des baux, leur renouvellement, les conditions du congé, et bien sûr les modalités de fixation des loyers.

Il permet au bailleur une totale liberté sur la fixation du loyer, à condition de le meubler, même sommairement, et comme bon lui semble, d’évincer son locataire à l’issue du contrat d’un an, d’augmenter le loyer à la relocation, et de contourner ainsi plusieurs mesures de protection des locataires  imposées par le bail de droit commun.

A la reconduction du bail, la hausse du loyer ne peut  toutefois pas être supérieure à l’IRL. Ce statut s’applique aussi aux résidences étudiantes privées.

Anachronisme, la fiscalité des meublés ressort de l’activité industrielle et commerciale, étant considérée comme une activité hôtelière.  Il y a donc lieu de mettre fin à ce statut dérogatoire.

- Le meublé étudiant de 9 mois, un nouveau pas dans la précarisation :

Créé par la loi Boutin du 25 mars 2009, le bail meublé de 9 mois permet d’accroître la rente dans les villes touristiques et étudiantes, telles que Paris, côte d’azur … Le logement est loué quatre à six fois plus cher pendant la saison haute.

L’étudiant est prié de faire ses valises fin Juin, de se débrouiller pendant 3 mois,  et d’accepter de nouvelles conditions locatives (loyer, charges, meubles …)  à la condition que son bailleur lui reloue à la rentrée universitaire.

- Le statut de résident temporaire, la précarisation extrême :

Issu également de la loi Boutin, du 25 mars 2009, mais créé à titre expérimental (venant à échéance le 31 décembre 2013), le statut de résident temporaire pour des personnes qui doivent gardienner des locaux vacants et payer une « redevance », en échange d’un droit très précaire d’y habiter. Le contrat de 3 mois, est résiliable avec un préavis de 15 jours,  y compris en plein hiver, puisque la trêve hivernale est supprimée.

De plus elle est assimilable à du travail dissimulé, puisque le résident doit surveiller les lieux, faisant concurrence aux entreprises de gardiennage, dans une période de montée historique du chômage. On notera aussi que ces biens gardiennés à bas prix, sont souvent laissés vacants pour des raisons spéculatives.

Nous demandons, pour ces biens immobiliers vacants, la réquisition légale, la taxation sur les logements et locaux vides, ou la mise en location encadrée.

Au fond cette mesure n’existe que par la volonté de la société Lancelot, qui a fait son profit dans d’autres pays européens, et souhaite s’installer en France.

Ce statut est la forme la plus achevée, à l’heure actuelle,  de la précarisation locative, et doit donc être abolie.

2-2  Renforcer les droits des résidents de foyers :

Les résidents de foyers type FTM, foyers de jeunes, résidences sociales ont un statut stable, toutefois il doivent se plier à un règlement intérieur souvent non conforme à la protection du domicile et au respect de la vie privée.  Le gestionnaire peut rentrer à sa discrétion dans les logements des résidents, la liberté d’accueillir est restreinte voire proscrite, parfois des horaires d’entrée et de sortie sont imposés …

Il est nécessaire également de renforcer la présence des résidents dans les instances de décision des gestionnaires, aussi bien au niveau du foyer, que du Conseil d’administration du gestionnaire.

2-3 - Donner des droits aux résidents permanents de camping :

Environ 200 000 personnes vivent à l’année dans un camping, et pour la plupart n’ont pas d’autre solution pour se « loger ». Or la législation leur interdit de se domicilier, ce qui porte atteinte gravement à leurs droits civiques et sociaux et en font des citoyens de 2^e catégorie. En effet, cette situation rend aléatoire, dans la commune où est située le camping, l’inscription scolaire, l’inscription sur les listes électorales, l’accès aux aides sociales, à la distribution du courrier… Cette situation est la conséquence d’un décret obligeant les habitants de camping à l’année de justifier d’une résidence principale ailleurs.

2-4  Sous location sociale en HLM et dans le privé:

Des statuts précaires, des baux glissants et des sous-locations, ont été créée également dans le logement social et privé, justifiés par des mesures d’encadrement et d’insertion de ménages aux revenus modestes en difficulté de logement.

D’une part ces statuts sont temporaires, donc précaires, et ils ne donnent pas toujours lieu à un relogement stable et adapté.

3 - Bloquer les  congés locatifs à caractère spéculatif :

Comme nous l’avons déjà indiqué précédemment, le congé à caractère spéculatif  s’est développé, et constitue une arme redoutable pour expulser un locataire ancien qui de ce fait paye un loyer en dessous de celui du prix du marché, ou pour réaliser une transaction au meilleur prix.

Il est à ce stade utile de rappeler que cette possibilité de congédier son locataire n’a pas toujours été accordée aux bailleurs. Le congé vente, tout comme  le congé  pour reprise non respectés, ont été strictement interdit pour l’ensemble des baux entre 1914 et 1948, et pour les baux de la loi de 48 ensuite.

Le congé vente permet au bailleur de congédier son locataire, afin de vendre son logement vide. En effet, un logement loué se vend 8 à 15% moins cher qu’un logement vacant.

Cette dérogation à la stabilité des locataires  a été un facteur de la hausse des loyers et des prix de l’immobilier d’une part, et d’augmentation du nombre d’expulsions d’autre part.

La pratique des « ventes à la découpe », qui a permis à des propriétaires d’immeubles entiers, a également été un facteur actif  d’encouragement à la spéculation immobilière.

Actuellement des logements sont rachetés occupés (donc avec une décote), dans le but de d’évincer le locataire en délivrant un congé, et faire un profit plus important. C’est une pratique spéculative.

Le congé reprise permet au bailleur de reprendre son logement pour s’y installer, lui ou un membre de sa famille, ascendant ou descendant direct.

Là aussi les abus sont nombreux et ne sont pas sanctionnés.

Il n’est pas rare qu’un bailleur expulse son locataire d’un petit logement, et prétendant un besoin urgent d’y habiter, alors qu’il en détient d’autres, où qu’il habite, lui ou son proche, dans un logement plus grand et plus confortable. La bonne foi du bailleur est présumée.

La plupart des locataires ne vérifient pas à postériori  si le congé était frauduleux. Le cas échéant et après avoir saisi le juge, ils obtiennent en général une faible indemnité, car le préjudice est difficile à démontrer.

La jurisprudence donne raison à des bailleurs ayant délivré un congé, qui n’ont ni vendu ni occupé le logement, et l’ont reloué à de nouveaux locataires.

Ainsi, le congé délivré à l’expiration du bail sans motif réel se met sournoisement en place, aggravant la précarité locative et favorisant le renchérissement des loyers, car il s’agit au fond de chasser un locataire pour relouer le logement beaucoup plus cher.

Il faut mettre fin aux pratiques d’encouragement à spéculer

La plate forme ne conteste pas la légitimité du congé reprise, mais estime qu’il faut l’encadrer et créer des sanctions pour dissuader les fraudes.

Par contre la plate forme estime que le congé vente est une pratique spéculative, qui alimente la flambée des prix, la hausse des loyers, et nourrit la crise du logement.

Le congé vente ne devrait plus être autorisé par le législateur, et mais en attendant que cette idée progresse, il faut limiter les congés vente les plus  spéculatifs : interdire les congés après rachat d’un logement occupé, obliger le bailleur à démontrer la validité de sont congé, renforcer les sanctions en cas de fraude.

4-Cesser les expulsions  sans relogement

Soutenir le maintien dans les lieux

118 700 jugements d’expulsions ont été prononcés en 2011 en France, 155 000 assignations ont été délivrées. Depuis 10 ans, le nombre d’autorisation d’expulsion par les préfets est en hausse de 66% et celui des expulsions physiques est en hausse de 101%.

C’est toujours, quelles que soient les causes de l’expulsion, un traumatisme lourd de conséquences pour les familles et un basculement dans la grande précarité. Dans bien des cas, cela coûte plus cher à la collectivité d’héberger que de maintenir les locataires en place.

La plate forme rappel qu’il ne suffit pas de combattre les effets, mais qu’il faut aussi s’attaquer aux causes, notamment la cherté du logement et des charges, les comportements spéculatifs, et les excès du droit de propriété.

C’est pourquoi nous demandons  également la baisse des loyers et des charges, dont la cherté est la cause principale de la hausse des expulsions, un encadrement strict du congé reprise doublé par l’interdiction du congé vente et l’introduction du Droit au logement dans la Constitution.

1 - Cesser les expulsions sans relogement :

La plate-forme demande un moratoire sur toutes les expulsions sans relogement en attendant des solutions de relogement et de maintien, le rétablissement intégral de la trêve hivernale de plus en plus fréquemment violée.

Les signataires demandent au minimum l’allongement de la trêve hivernale des expulsions, compte tenu des changements climatiques et des coûts de plus en plus élevés des indemnisations.  C ‘est une mesure efficace et juste au plan humain.

La plate-forme constate une hausse des expulsions illégales, c’est à dire effectuée à l’initiative du bailleur, en l’absence de concours de la force publique, certains bailleurs s’affranchissant d’un jugement d’expulsion.  L’indifférence des forces de police, de la justice, entretient une impunité qui ne peut qu’encourager ces comportements qui mettent en cause l’état de droit. C’est pourquoi il est nécessaire de créer un délit « de mise à la rue ou d’expulsion illégale » afin de permettre la réintégration immédiate des habitants par la police, et la mise en œuvre de sanctions contre les auteurs des faits.

2 - Bloquer la spirale de l’endettement :

La cherté des loyers et la baisse de revenus des locataires modestes sont la cause première de la hausse du nombre d ‘expulsions, et il est nécessaire d’encadrer et baisser les loyers.

Mais en attendant il faut faire cesser l’endettement des locataires en difficulté, les solvabiliser, sanctionner les bailleurs refusant les solutions de résorption de la dette.

3  - Renforcer les délais et respecter la loi DALO :

La procédure DALO doit désormais être prise en compte dans la procédure d’expulsion, et être renforcée en matière de relogement.

La plate forme demande aussi le rétablissement des délais de 3 mois à 3 ans.

4 - Améliorer les procédures d’exécution :

Les droits et les garanties des habitants dans la phase de l’exécution doivent également être renforcés, face aux pratiques observées sur le terrain : la remise des actes doit être garantie,  les biens et les papiers des locataires mieux protégés.

5 - Renforcer les Droits des habitants 

de logement indigne, toxique, indécent

Le logement indigne englobe une législation ayant pour objectif de protéger les habitants des conséquences néfastes, dangereuses pour leur santé (insalubrité, saturnisme, surpeuplement), ou pour leur intégrité (péril, sécurité incendie).

La procédure du logement décent a été créée afin de prévenir en amont du péril et de l’insalubrité la dégradation de l’habitat et de contraindre les bailleurs à fournir des conditions de logements adéquates à leur locataire.

La législation actuelle protège mal les locataires face aux abus de certains bailleurs et constitue un mille feuilles, résultat de la superposition des législations depuis le 19^e siècle. Un début de mise en cohérence, notamment en ce qui concerne les droits des habitants a été institué par la loi SRU en 2000. Malgré ces mesures le logement indigne persiste.

Il faut protéger les locataires de bailleurs sans scrupule et renforcer l’action publique, car les locataires fragiles sont laissés aux mains des marchands de sommeil. Par exemple, malgré la condamnation pénale du propriétaire sur le délit de marchand de sommeil, les locataires d’un immeuble très dégradé ont attendu plusieurs années que le rapport du service local soit transmis aux services de l’État, préalable à la prise un arrêté d’insalubrité. Entre temps les locataires ont reçu un jugement d’expulsion, à la suite d’un congé vente.

Autre dérive  relevée : il ne suffit pas de détruire les îlots insalubre et les bidonvilles, si les habitants ne sont pas relogés. On le constate aujourd’hui avec la multiplication des opérations de police qui déplacent les habitants un peu plus loin, et aggrave la précarité de leurs conditions de vie. La loi Vivien de 1970 organise la résorption des îlots insalubres et bidonvilles, par le relogement des habitants. Elle devrait être appliquée, elle ne l’est pas.

Porter plainte contre son bailleur entraine souvent des représailles (procédures d’expulsion abusive, harcèlement, menaces et expulsions illégales et  impunies … ). La multiplication des baux dérogatoires à la loi de 89, tels que les meublés,  les logements touristiques, les résidents temporaires ont précarisé les locataires et rendent plus difficile encore d’obtenir gain de cause, dans les délais de traitement extensibles des procédures d’insalubrité ou d’indécence.

La procédure de logement indécent, protège mal les locataires, c’est pourquoi les associations, pour éviter de les mettre en difficulté, n’attaquent pas les bailleurs. 

Le manque de ressource financière est le 2^e frein à la procédure : Il est excessivement difficile d’obtenir l’aide juridictionnelle en demande, nécessitant plusieurs mois d’attente, et entrainant souvent un refus, et laissant le temps au bailleur d’expulser son locataire. Celui ci, en général modeste, ne peut avancer tous les frais de procédure, dont les frais d’expert, qui se montent à plusieurs milliers d’euros.

L’expertise devrait pouvoir être effectuée par le service chargé d’instruire le logement indigne, et être facturé au bailleur au terme de la procédure.

Un service du logement à l’échelle intercommunale ou départemental  disposant des pouvoirs d’instruction, de suivi des décisions administratives, et si possible, de dresser des procès verbaux d’infractions sur le logement indigne peut être créé. Il pourrait être en partie financé par les bailleurs indélicats, sous forme de facturation des prestations (visite, rapport, suivi des injonctions …). 

Enfin, il est nécessaire de renforcer le droit au relogement des habitants de logements indignes, de fixer une indemnité en cas de retard sur les travaux réalisés ou sur le relogement, de renforcer leur droit au relogement, y compris pour les habitants de logement toxiques.