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29 janvier 2018 1 29 /01 /janvier /2018 07:25
Les mécanismes fiscaux du PSLA
Le PSLA permet à l’opérateur de bénéficier de la TVA à taux réduit en livraison à soi-même et d’une exonération de TFPB pendant 15 ans à partir de la construction du logement. Ces avantages sont liés à l’existence d’un agrément portant sur des plafonds de ressources et des plafonds de l’indemnité d’occupation.

L’agrément est délivré par le préfet de département ou le délégataire des aides à la pierre, au vu d’un dossier proche des dossiers PLS (voir la note "Comment demander l’agrément PSLA"). Une convention lie l’Etat et l’opérateur et précise notamment le respect des plafonds de ressources, de loyer et de prix de cession lors de la levée d’option.
 
Dans un délai maximum de 18 mois après la déclaration d’achèvement des travaux du programme concerné, les contrats de location-accession signés ainsi que les justificatifs des conditions de ressources des accédants sont transmis par l’opérateur au Préfet qui lui notifie la liste des logements bénéficiant à titre définitif de l’agrément.

De ce fait, l’opérateur se réserve, lors de la délivrance de l’agrément, une enveloppe d’agréments qu’il est libre ou non de mobiliser. Une même opération pourra donc concerner des ménages bénéficiaires du Psla et d’autres qui n’auront pas accès à ce financement (accession directe ou locatif social).
Le reversement du différentiel de TVA
Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent la levée d’option, le bénéficiaire doit reverser le différentiel de TVA à l’Etat, avec un abattement d'un dixième de détention dès la première année. Le reversement ne sera pas exigé dans les cas de survenance, pour l'acquéreur ou son conjoint, des évènements suivants :
  • décès,
  • décès d'un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause,
  • chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail,
  • délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles (CASF),
  • divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité entre les cohabitants.
  • mariage ou conclusion d'un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l'un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d'une indivision,
  • naissance d'un enfant,
  • délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du CASF à l'un des enfants à charge.
La sécurisation Hlm
Les opérateurs sont tenus de proposer la sécurisation Hlm (garanties de rachat et relogement sur 15 ans) au moment de la levée d’option. Cette sécurisation, organisée par l'article R.331-76-5-1 du Code de la construction et de l'habitation et l'arrêtédu 26 mars 2004 modifié, doit figurer dans les contrats de location-accession et les contrats de vente.

Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, le ménage peut, par lettre recommandée, mettre en jeu la garantie de rachat dans les 15 ans à compter de la levée d’option dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits générateurs suivants :
  • décès,
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé,
  • chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’Agence nationale pour l’emploi,
  • invalidité reconnue soit par la carte d’invalidité prévue à l’article 173 du code de la famille et de l’aide sociale, soit par la décision de la commission technique d’orientation et de reclassement professionnel (COTOREP),
  • divorce,
  • dissolution d’un pacte civil de solidarité,
  • mariage ou conclusion d'un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l'un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d'une indivision,
  • naissance d'un enfant,
  • délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du CASF à l'un des enfants à charge.
En cas de mise en jeu, l’opérateur s’oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes :
  •  dans les 5 premières années à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option,
  • de la 6ème à la 15ème année à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option, minoré de 2,5% par année écoulée.
Ce prix est minoré, le cas échéant, des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures correspondantes.

La garantie de relogement est mise en oeuvre dans les mêmes conditions dès lors que le ménage a des ressources inférieures aux plafonds Hlm.
 
La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. A l’expiration de ce délai, si le ménage n’a pas accepté l’une des trois offres, la garantie cesse de s’appliquer.

Attention  : un organisme d’Hlm ne peut s’engager à apporter ces garanties de sécurisation qu’à des ménages ayant acquis un logement PSLA construits sous maîtrise d’ouvrage d’un organisme d’Hlm.

Les conditions de refinancement du prêt
Afin que les ménages puissent bénéficier d’un taux privilégié équivalent à celui du prêt locatif social (PLS), le PSLA peut être refinancé sur la ressource du Livret A.

Dans ce cas, le prêt est distribué dans le cadre d’une procédure d’habilitation.
 
Les établissements bancaires habilités à distribuer des prêts conventionnés peuvent également refinancer les PSLA sur leurs ressources propres.

Dans tous les cas, la mensualité de remboursement à la charge de l’accédant lors de la levée d’option, s’il accepte le financement qui lui est proposé par l’établissement bancaire partenaire, ne pourra excéder le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété.
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