© JO - Capture d'écran de l'ordonnance relative au bail réel solidaire

Le bail réel solidaire (BRS), prévu par la loi Macron, est enfin créé grâce à la publication au Journal Officiel, jeudi 21 juillet, de l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016. Ce bail est réservé aux organismes fonciers solidaires (OFS), des entités sans but lucratif créés par la loi Alur, pour leur permettre d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location, à destination des ménages modestes. Le bail réel solidaire permet de dissocier la propriété du foncier (acquise par l’OFS) et du bâti (acquise soit par l’OFS en cas de location du logement, soit par un ménage en cas de vente).

Ménages sous condition de ressources

Les ménages logés sont sélectionnés sous condition de ressources (fixées dans un décret à venir) à titre de résidence principale. Le BRS consent aux ménages logés des droits réels immobiliers (droit de propriété, d’usufruit, transmission à des descendants, etc.) portant sur des habitations proposées à l’accession ou à la location. Il peut être appliqué à des bâtiments en rénovation, déjà construits ou ne nécessitant pas de travaux, et à des constructions.

En cas d’acquisition, ces logements pourront être revendus ou transmis (dans le cadre d’un héritage par exemple) par le ménage propriétaire. « La formule fixant le prix de cession sera précisée dans un décret à venir », indique Anne-Katrin Le Doeuff, directrice générale déléguée d’Espacité, une agence spécialisée dans les politiques territoriales de l’habitat et le renouvellement urbain, qui accompagne Lille et Rennes dans la création de leur OFS. Mais l’organisme foncier solidaire a un droit de regard sur le nouveau ménage hébergé. Objectif : s’assurer que le nouveau foyer réponde aux conditions de ressources préalablement fixées. « L’OFS a la possibilité de refuser l’agrément, indique l’ordonnance. En cas de vente, le cédant peut demander à l’OFS de lui proposer un acquéreur éligible. » Une fois l’acheteur trouvé, le nouveau ménage signera un nouveau BRS avec l’organisme foncier solidaire.

A chaque changement de propriétaire, « le bail réel solidaire sera rechargé de telle sorte, que le BRS est perpétuel, signale Anne-Katrin Le Doeuff. Un ménage qui achèterait ce type de logement n’aura donc pas à craindre que la valeur de son bien chute fortement à l’approche de la fin du BRS. » Les bailleurs sociaux, les organismes fonciers solidaires eux-mêmes (dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage directe) et les promoteurs pourront construire les logements à louer en BRS. « Les promoteurs sont intéressés car le BRS élargit leur clientèle. Par ailleurs, les clauses anti-spéculatives, souvent demandées par les maires, sont plus facilement applicables avec le BRS », croit savoir Anne-Katrin Le Doeuff.