Quelles mesures pour compenser le choc financier des HLM ?

Le modèle économique des HLM repose largement sur des emprunts à taux réduits et à très long terme (d’une durée de 30 à 50 ans) contractés auprès de la Caisse des dépôts et consignation pour financer la construction de leurs logements. Une fois les immeubles achevés, les recettes de loyers servent à rembourser leurs échéances d’emprunt. Le montant de l’encours pour l’ensemble des organismes de HLM s’élève à 140 milliards d’euros.

C’est sur ce levier qu’entend agir le gouvernement pour tenter d’amortir le choc de la chute des recettes de loyers. L’idée serait de faire baisser les échéances de remboursement en allongeant de plusieurs années la durée des prêts. La dette serait ainsi étalée, pour la rendre plus supportable. En bloquant à 0,75% pendant deux ans la rémunération du Livret A, le gouvernement veut aussi garantir une ressource pas chère aux HLM, puisque c’est l’argent des Livrets qui finance la construction des logements sociaux.

L’autre idée serait d’augmenter le supplément de loyer que payent les 4 % de locataires aisés vivant dans le parc social. Mais aucun chiffre ne circule sur le montant du ballon d’oxygène qu’apporteraient ces deux mesures. Ce qui amène certains à dénoncer «l’improvisation» du gouvernement. «Contrairement aux ordonnances sur la loi travail, il n’y a pas eu en amont de concertation avec les acteurs concernés. Tout cela est fait dans la précipitation. On ne joue pas avec une dette de 140 milliards d’euros en faisant des calculs sur un coin de table»,attaque le député Stéphane Peu.

Au sein de la Fédération des offices publics de l’habitat (2,5 millions de logements), Alain Cacheux évoque des «contreparties ridicules»comparé aux économies d’APL et donc aux baisses de loyers demandées aux bailleurs sociaux. «Au sein de notre fédération, nous avons calculé que l’impact financier d’une baisse de loyers de 50 euros par mois se traduirait par une diminution des recettes d’un montant de 780 millions d’euros, affirme Alain Cacheux. Les capacités d’autofinancement des organismes vont devenir quasi nulles, avec pour conséquence une chute brutale de la construction, de la réhabilitation, notamment thermique, et de la qualité de l’entretien des bâtiments et du service rendu aux locataires.»

Pourquoi l’exécutif n’envisage-t-il pas de mesures d’économies sur l’APL dans le privé ?

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas dans le secteur HLM que l’Etat dépense le plus en APL : le montant versé est de 8,2 milliards d’euros dans le parc social et de 8,5 milliards d’euros dans le privé. Où les propriétaires confisquent parfois à leur profit le montant de l’APL, en augmentant d’autant leur loyer, notamment pour les petites studettes louées à des prix astronomiques aux étudiants ou aux jeunes actifs. Mais curieusement, les économies seraient, selon les scénarios de Bercy, à réaliser uniquement dans les HLM. Pas de baisse de l’APL dans le privé. «Les propriétaires qui pratiquent des loyers indécents et les marchands de sommeil peuvent continuer à dormir tranquille. L’APL continuera à être versée», ironise Stéphane Peu.

Interrogé sur ce point, le ministère de la Cohésion des territoires affirme que le gouvernement ne peut pas juridiquement baisser les loyers du privé pour amortir une baisse de l’APL qui serait décidée pour les locataires de ce parc. Certes. Mais aucune mesure consistant par exemple à conditionner le versement de l’APL à un plafond de loyer (qui serait modulé selon les villes et leurs marchés locatifs) n’est envisagée. Pourtant, une telle décision serait salutaire pour éviter que les allocations logement n’alimentent l’inflation locative et ne servent à financer des loyers toujours plus chers, voire abusifs.

Actuellement, le calcul des aides au logement se font de cette façon :

Les aides à la personne pour le logement (APL, ALF, ALS...) sont depuis toujours calculées sur la base d'un loyer plafonnée.

La part de loyer qui excède ce plafond n'est donc pas pris en compte dans le calcul de l'aide. Ce plafond est variable selon la taille du ménage, et selon les zones du territoire : 
 

zone 1 : agglomération de Paris, zone 2 : reste de la Région Ile-de-France et agglomérations de plus de 100 000 habitants, zone 3 : villes moyennes et communes rurales. 
 

Ces plafonds sont assez bas. A titre d'exemple, il est d'environ 235 € hors charges pour une personne seule en province.

Pour des ménages standards, ils correspondent au loyer d'une HLM d'avant 1980 (la fraction la moins chère du parc social). Dans tous les HLM construites depuis, dans des moins bonnes conditions de financement que dans les années 1960-1970, les locataires, y compris les plus démunis ont une part de loyer qui excède le plafond et qui reste entièrement à leur charge.

Pour les locataires du parc privé, il n'est pas besoin de préciser que cette part non prise en compte excède de très loin le plafond.

Enfin, pour l'information de vos lecteurs, il faut savoir que les aides au logement ne concernent que la frange la plus pauvre des français.

Sachez qu'au delà d'un SMIC, une personne seule ne touche plus d'allocation logement (1,1 SMIC en Ile-de-France, c'est un peu mieux), et qu'à 80 % du SMIC, son aide n'est que de 92 € pour un loyer au plafond ou au dessus du plafond. Ce n'est pas un pactole. 

Le seuil de ressources au delà duquel on ne touche plus d'allocation logement est, pour citer d'autres exemples : de 1,25 SMIC (soit 62,5% du SMIC chacun) pour un couple sans enfant (1,33 en Ile-de-France), et 1,85 SMIC (92,5% du SMIC chacun) pour un couple avec deux enfants (2 SMIC en Ile-de-France). 

Le plan du gouvernement est ahurissant. Il témoigne d'une méconnaissance et d'une incompétence profonde du fonctionnement du parc HLM.

La baisse des loyers exigée va entamer sérieusement la capacité d'autofinancement des organismes.

On peut craindre qu'à terme la qualité du service rendu aux locataires soit elle aussi sérieusement entamée.

L'occupation du parc HLM est de plus en plus social. Alors part des ménages pauvres parmi les locataires y augmente régulièrement ...