L’obligation de construire 20% de logements sociaux instaurée en 2000 par la loi Solidarité et renouvellement urbain, la SRU, a-t-elle réussi, vingt ans plus tard, son pari de rééquilibrer la répartition des HLM sur le territoire national ? Le nouvel Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal) a présenté une passionnante étude menée par Kevin Beaubrun-Diant et Tristan-Pierre Maury qui tente de répondre à cette question.

Alors, oui, «vingt ans après sa mise en œuvre, une partie de l’objectif est atteint». Au moins pour ce qui est du paysage urbain. «La baisse de la ségrégation», du moins dans l’espace, «laisse penser que les communes ont bien appliqué la loi, dans sa lettre, comme dans son esprit», écrivent les chercheurs. Loin de construire les HLM à l’écart de tout, les maires «ont été de plus en plus nombreux au fil des années à imposer la proximité géographique». Même si les immeubles sociaux et privés sont encore séparés, ils «sont désormais voisins, font parfois partie des mêmes copropriétés et se coulent dans la même architecture et la même forme urbaine».

 

«Isolés du reste de la population»

La SRU n’est pas la seule cause de cette transformation : le fait que les bailleurs sociaux aient pu, à partir de 2006, acheter à des promoteurs des immeubles avant leur construction a arrangé tout le monde : les promoteurs, qui équilibraient le bilan financier de leur opération avec cette vente réalisée avant même le chantier ; les bailleurs qui renouvelaient ainsi leur parc ; et les maires qui satisfaisaient à leurs obligations sans couvrir la commune de tours et de barres.

«En confiant aux mêmes architectes la conception, au sein d’un même ilot, des logements sociaux, des logements locatifs intermédiaires et des logements parfois de standing, destinés à la vente, les promoteurs et les bailleurs ont mis fin à une forme de discrimination», écrivent encore les auteurs de l’étude. Alors, une belle histoire ? Ce serait trop simple.

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Plus les HLM se sont fondus dans l’urbain, moins les pauvres y ont eu accès. En quinze ans, «les ménages les plus pauvres sont davantage entre eux et isolés du reste de la population», soulignent les deux chercheurs. Là sont les limites de la loi : «Si elle a permis le rapprochement des populations logées dans le social et dans le privé, la loi SRU n’a pas aidé à réduire les différences de revenus. Certaines communes ou quartiers accueillent ainsi de plus en plus de ménages pauvres, tandis que d’autres villes ou quartiers se "spécialisent" dans les ménages aisés.»

Pas de miracle

En fait, grâce à la SRU, les maires ont bel et bien bâti davantage de logements sociaux mais pas forcément pour les plus pauvres. Dans le panier des différents financements du logement social, certains maires, «élaborant des stratégies électorales d’un autre temps», choisissent ceux qui vont déboucher sur les loyers les plus élevés, se rapprochant «dans certaines villes, de ceux des logements intermédiaires ou du parc privé». La Fondation Abbé-Pierre qualifie ces élus de «cancres pour une bonne loi», note l’étude. Parfois aussi, ce sont les promoteurs qui expliquent que leurs opérations «ne s’équilibrent qu’à condition que les bailleurs sociaux "montent en gamme"».

Depuis 2000, la SRU a produit d’incontestables effets : «Les communes considérées comme carencées ou retardataires dans la production de logements sociaux ont bien rattrapé une partie de leur retard en accueillant de nouveaux locataires sociaux.» Mais elle n’a pas fait de miracle. Ces nouveaux habitants sont «moins pauvres que ceux qui vivaient dans des communes "spécialisées" dans le social». Du coup, le HLM moderne «apparaît comme un bon outil de promotion sociale pour les classes moyennes, mais pas pour les plus pauvres coincés dans la nasse des logements les plus anciens, dans les communes les moins mixtes», souligne l'étude. 

Sibylle Vincendon