Ce gouvernement veut-il la peau du logement social ? Celui-ci est depuis longtemps dans le collimateur des libéraux, mais jusqu’ici, même les gouvernements de droite l’ont épargné. Cette fois, la charge des macronistes est lourde. Ils l’accusent de tous les maux : d’être trop morcelé, dispendieux ou encore d’être assis sur un tas d’or.

Prenant prétexte de l’existence de quelques organismes aux patrimoines largement amortis, vivant sur une rente sans réinvestir, et rémunérant grassement leurs dirigeants, le gouvernement met en place une ponction. La baisse des loyers accompagnée de la baisse des APL d'environ 60 euros pourrait lui permettre d'économiser 1,5 milliards d'euros.

Lu entre les lignes, on estime, du côté du ministère de la Cohésion des territoires, que les organismes «n'ont qu'à se regrouper», présupposant qu’il y a des centaines de millions d’euros d’économies d’échelle à gagner.

Il est vrai qu’ils sont près de 800, mais de plusieurs types : offices publics communaux, départementaux ou de métropole, outils de l’action de ces collectivités en matière de logement, coopératives plus ou moins autonomes, entreprises sociales de l’habitat (ESH), sociétés privées (dont une grande partie dépend du groupe Action Logement) et des entreprises tout à fait privées ayant opté pour le statut de bailleur social...

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Action Logement (900.000 logements sociaux et intermédiaires), groupe géré paritairement par le patronat et les syndicats de salariés) n’a pas attendu pour entreprendre une très vaste restructuration, d’abord de ses structures de collecte de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) - de plus d’une centaine à une seule - puis des 72 ESH qui en dépendaient. Cette restructuration est toujours en cours et conduit à ne plus avoir qu’un ou deux grands acteurs par région, l’immobilière 3 F étant la seule à dimension nationale.

Mais les autres organismes sont plus difficilement fusionnables, car de statut et d’actionnariats trop divers. Les offices encore moins, liés aux collectivités et à leurs adhérences politiques. Ces acteurs sont conduits par contre à se regrouper dans des mutualisations de moyens (centres d’appel, services de gestion de copropriétés, achats groupés, recherche de foncier, maîtrise d’ouvrage...

Le gouvernement réclame aussi la mutualisation des moyens entre les organismes. Rappelons qu'elle existe déjà à hauteur de plus de 300 millions par an depuis le ministère de Benoist Apparu. Elle doit bien sûr s’accentuer.

L'Etat estime aussi que, pour se financer, les organismes doivent vendre les logements dans des immeubles amortis. Ce n’est pas nouveau non plus : depuis Christine Boutin, au début du quinquennat Sarkozy, l’objectif fixé était de 40.000 par an (1 % du parc). Avec la meilleure volonté, les organismes n’ont pas dépassé 8.000 à 10.000 ventes par an.

Car c’est plus facile à dire qu’à faire : les locataires ne se précipitent pas ou n’ont pas les moyens. Sans compter que cette vente conduit à créer des centaines de copropriétés à la santé fragile, qui risquent de grossir les rangs des copropriétés en difficulté...

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Pour aller plus vite, le gouvernement a la solution : créer une foncière qui rachèterait les immeubles en bloc, se chargeant ensuite de la mise en copropriété, de la gestion, et de la vente par appartement, aux locataires en priorité, puis au plus offrant au fur et à mesure des libérations, autrement dit sur le long terme !

En attendant, 80 entreprises sociales de l’habitat devraient se retrouver en déficit et 40 en quasi-faillite, selon leur fédération. Argument de pression probablement, mais force est de constater que depuis l’annonce de cette politique, les travaux et les nouveaux projets sont à l’arrêt. Si l’industrie du bâtiment vit encore sur l’euphorie de l’année 2017, il n’y aura pas à attendre longtemps avant qu’elle appelle au secours, d’autant que la promotion privée ralentit aussi ses mises en chantier.

Beaucoup de promoteurs doivent en effet, par injonction des collectivités, consacrer une partie de leurs programmes au logement social. Faute d’acheteur HLM, c’est tout un programme qui peut être bloqué ! Pour le «choc d’offre» on attendra, à moins que... Est-ce pour cela que le gouvernement envisage d’assouplir l'obligation du quota de 25 % d'HLM ?

Alain Papadoupoulos est directeur de la rédaction du site Universimmo.com