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4 janvier 2018 4 04 /01 /janvier /2018 18:14

Comment les coopératives HLM comptent accélérer sur le bail réel solidaire

 

Alors que trois premiers projets immobiliers portés par des coopératives HLM seront commercialisés dans les mois à venir en Ile-de-France grâce à des baux réels solidaires, la fédération des coopératives HLM soutiendra cette année la création de sept organismes de foncier solidaire partout en France.

Après Lille et la petite couronne parisienne, le bail réel solidaire (BRS) fera des émules en 2018 partout en France. Pour rappel, le BRS est proposé par un organisme de foncier solidaire (OFS) afin de vendre des logements moins cher grâce à la dissociation de la propriété du terrain et des murs. Le terrain est acheté par un OFS et les murs du logement sont acquis par un ménage.

Alors que la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM a soutenu la création de deux OFS en 2017, elle compte accélérer en 2018. « Basé en Nouvelle-Aquitaine, le premier OFS est porté par le Comité ouvrier du logement (COL). Il lancera son premier projet en 2018. Le deuxième OFS, basé à Saint-Malo, a été développé par Habitation familiale, une coopérative d’Ille-et-Vilaine », détaille Vincent Lourrier, directeur général de la fédération.

Dans les mois à venir, l’institution « a pris la décision d’accompagner la création de sept autre OFSdans l’ancienne région Rhône-Alpes, en Paca, en Occitanie, etc. », annonce Vincent Lourrier. Au total, cela porterait le nombre d’OFS soutenu par une coopérative HLM à neuf.  « Ces organismes monteront leurs premiers dossiers dans la foulée, avec l’objectif d’obtenir un agrément de la fédération au 2esemestre 2018 et de lancer les travaux en 2019. »

 

Trois premiers projets agréés en Ile-de-France

 

Il faut dire que les coopératives HLM ont débuté l’année 2018 sur une bonne nouvelle. A la mi-décembre 2017, le premier comité d’engagement de Foncière francilienne, l’organisme de foncier solidaire créée par les coopératives HLM d’Ile-de-France, a agréé trois projets. Composés de 10 à 40 logements, ces trois programmes se situent à Malakoff (Hauts-de-Seine), au Kremlin-Bicêtre et à Villejuif (Val-de-Marne).

Les logements seront proposés à l’achat à des prix variant entre 3 500 euros et 4 100 euros du m² et seront commercialisés par Coopimmo et Expansiel Promotion. « Et en 2018, une dizaine d’autres projets seront soumis à l’agrément par d’autres actionnaires », prévoit Vincent Lourrier. 

L’ordonnance sur le bail réel solidaire publiée au JO

Mots clés : Gestion immobilière
  

 

Une ordonnance publiée au Journal officiel créé le bail réel solidaire (BRS) à destination des organismes fonciers solidaires (OFS). Avec cet outil, les OFS pourront loger des ménages modestes sous condition de ressources, en dissociant la propriété du bâti et du foncier.

Le bail réel solidaire (BRS), prévu par la loi Macron, est enfin créé grâce à la publication au Journal Officiel, jeudi 21 juillet, de l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016. Ce bail est réservé aux organismes fonciers solidaires (OFS), des entités sans but lucratif créés par la loi Alur, pour leur permettre d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location, à destination des ménages modestes. Le bail réel solidaire permet de dissocier la propriété du foncier (acquise par l’OFS) et du bâti (acquise soit par l’OFS en cas de location du logement, soit par un ménage en cas de vente).

 

Ménages sous condition de ressources

 

Les ménages logés sont sélectionnés sous condition de ressources (fixées dans un décret à venir) à titre de résidence principale. Le BRS consent aux ménages logés des droits réels immobiliers (droit de propriété, d’usufruit, transmission à des descendants, etc.) portant sur des habitations proposées à l’accession ou à la location. Il peut être appliqué à des bâtiments en rénovation, déjà construits ou ne nécessitant pas de travaux, et à des constructions.

En cas d’acquisition, ces logements pourront être revendus ou transmis (dans le cadre d’un héritage par exemple) par le ménage propriétaire. « La formule fixant le prix de cession sera précisée dans un décret à venir », indique Anne-Katrin Le Doeuff, directrice générale déléguée d’Espacité, une agence spécialisée dans les politiques territoriales de l’habitat et le renouvellement urbain, qui accompagne Lille et Rennes dans la création de leur OFS. Mais l’organisme foncier solidaire a un droit de regard sur le nouveau ménage hébergé. Objectif : s’assurer que le nouveau foyer réponde aux conditions de ressources préalablement fixées. « L’OFS a la possibilité de refuser l’agrément, indique l’ordonnance. En cas de vente, le cédant peut demander à l’OFS de lui proposer un acquéreur éligible. » Une fois l’acheteur trouvé, le nouveau ménage signera un nouveau BRS avec l’organisme foncier solidaire.

A chaque changement de propriétaire, « le bail réel solidaire sera rechargé de telle sorte, que le BRS est perpétuel, signale Anne-Katrin Le Doeuff. Un ménage qui achèterait ce type de logement n’aura donc pas à craindre que la valeur de son bien chute fortement à l’approche de la fin du BRS. » Les bailleurs sociaux, les organismes fonciers solidaires eux-mêmes (dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage directe) et les promoteurs pourront construire les logements à louer en BRS. « Les promoteurs sont intéressés car le BRS élargit leur clientèle. Par ailleurs, les clauses anti-spéculatives, souvent demandées par les maires, sont plus facilement applicables avec le BRS », croit savoir Anne-Katrin Le Doeuff.

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